No julgamento do REsp 1.677.737/RJ, a Terceira Turma do STJ permitiu que, em shopping center que funcione como condomínio, a convenção condominial preveja que áreas comuns sejam exploradas por apenas alguns condôminos (lojistas).
Considerou-se que o shopping center caracterizado pela modalidade “vendido” – por meio da qual os lojistas são proprietários ou locatários de unidades autônomas – tem natureza de condomínio comercial com feição jurídica particular, o que o difere do condomínio edilício comum.
Por essa razão, a Corte Superior entendeu que o adquirente de loja em shopping center organizado de tal forma poderá sofrer restrições ao seu direito de condômino, desde que contratualmente acertadas, conforme o art. 9º, §3º, “c”, da Lei n. 4.591/64, que prevê que a convenção de condomínio deve estabeler o “modo de usar as coisas e serviços comuns”.
Diante desses fundamentos, ficou assentado pela Turma que “a cláusula prevista em convenção de condomínio de shopping center, que permite a alguns condôminos (lojistas) o uso, gozo e fruição de áreas comuns, não é, em regra, nula, pois aqueles exercem, apenas relativamente, os direitos assegurados em geral pelo art. 1.335 do Código Civil”.
Entende-se que a decisão em destaque impacta a estruturação de negócios no mercado de shopping centers porque viabiliza que as empresas que explorem tal modalidade de empreendimento possam melhor pactuar o uso das áreas comuns com os condôminos, e também porque sinaliza para as empresas condôminas a necessidade de melhor analisarem o efetivo alcance das convenções de condomínio naquilo que dispõem sobre o uso das áreas comuns.
