Em recente julgamento da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao analisar o REsp n. 1.990.552/RS, a Corte ratificou sua jurisprudência histórica quanto ao prazo máximo para renovação compulsória de contrato de locação de imóvel para uso comercial, que deve ser de 5 anos, ainda que o contrato em renovação tenha vigorado por prazo superior ao referido limite.
O caso trouxe à discussão a renovação compulsória de contrato de locação de imóvel onde a recorrente havia estabelecido sua franquia da rede McDonald’s em um Shopping Center da recorrida. A controvérsia se situou no art. 51 da Lei n. 8.245/91, que prevê a renovação compulsória da seguinte forma:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Ao interpretar o caput do referido dispositivo, a recorrente formulou pretensão almejando a renovação do contrato sob as mesmas condições do negócio original, tanto em relação à contraprestação mensal, quanto em relação ao prazo de duração, que havia sido de 12 anos e 11 meses.
O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) havia confirmado a sentença para limitar a duração do novo contrato em 5 anos e, assim, julgar parcialmente procedente a demanda.
No STJ, por sua vez, se verificou que o entendimento do TJRS se alinha à jurisprudência histórica sobre o tema naquela Corte e, inclusive, no âmbito do STF, quando lhe competia a interpretação da antiga Lei de Luvas, o Decreto n. 24.150/1934.
A conclusão da Corte, pela manutenção do entendimento que limita a renovação ao prazo de duração de 5 anos, confronta a finalidade originária da renovação compulsória – qual seja, conferir maior segurança ao empresário contra investidas abusivas do locador que, historicamente, exigia do locatário o pagamento de altos valores, “luvas”, para renovar o contrato – frente aos direitos de propriedade do locador, à necessidade de mínima autonomia da vontade e à natureza privada da relação contratual.
Por meio dessa ponderação, a Corte optou por prestigiar os fundamentos de defesa do locador desinteressado na longa renovação contratual, considerando também as vicissitudes macroeconômicas que podem ocorrer durante a contratualidade, sobretudo se superior a 5 anos, e a possibilidade de manejo pelo locatário de sucessivas ações renovatórias da locação comercial.
O julgado traz um alerta para o empresariado geral. Como se sabe, o ponto comercial é relevante para a formação e consolidação da clientela, ainda que atualmente os modelos de negócios online e e-commerce estejam em franca expansão.
Nesse contexto, é certo que tanto os pequenos negócios quanto os grandes empreendimentos, muitas vezes, dependem da locação do ponto comercial para desenvolvimento de suas operações, no caso dos empreendimentos mais robustos, interagindo inclusive com fundos de investimento imobiliário.
Logo, quando em busca da renovação (compulsória) do contrato de locação, o empresário deverá avaliar suas alternativas levando em consideração o prazo máximo de renovação de 5 anos.
