Impactos da Covid-19 sobre os contratos de compra e venda na incorporação imobiliária

- Núcleo de Direito Empresarial em Direito Empresarial Pandemia Coronavírus

Os impactos decorrentes da pandemia da Covid-19 revelam-se, dia após dia, grandes desafios aos agentes do mercado. No âmbito imobiliário, são ainda mais reais as barreiras, o que demanda dos agentes envolvidos um olhar amplo e criativo para sua superação.  

Com as graves consequências da pandemia, o setor da incorporação imobiliária tem lidado com inúmeros problemas, como a paralisação de obras, o desabastecimento de matéria-primadiminuição de vendas e, principalmente, a quebra de contratos com fornecedores que impossibilita o pleno cumprimento de contratos firmados entre os incorporadores e os adquirentes de imóveis.  

Esse efeito em cadeia, por um lado, tem sido responsável por diversos atrasos na entrega de chaves aos promitentes compradoresPor outro, afeta a capacidade dos consumidores de adimplirem com suas obrigações/prestações pecuniárias. 

A inadimplência de ambos os lados tem colocado à prova a capacidade de adaptação dos agentes envolvidos. Felizmente, é possível pensar em alternativas para ambos os lados. 

Para as incorporadoras, é cabível a invocação da pandemia como força maior (art. 393, parágrafo único, do Código Civil de 2002) para afastar a responsabilidade pelos danos causados por atrasos e por quebras de contrato. Para tanto, devem as incorporadoras comprovar a inevitabilidade do evento e a sua exterioridade, isto é, deve-se demonstrar que o evento é alheio ou estranho ao processo de execução do serviço. É importante que se observe o princípio da boa-fé objetiva, especialmente o dever de informação, ou seja, os consumidores devem ser alertados dos efeitos e dos impactos da pandemia sobre as prestações e compromissos assumidos. Com isso, o consumidor fica impossibilitado de pleitear a resolução contratual e a aplicação de multa em seu favor (art. 395, parágrafo único, do Código Civil de 2002, e no art. 43, II, Lei 4.591/643) por eventual atraso superior ao prazo de prorrogação de 180 dias para a conclusão das obras. 

O consumidor, a seu turno, também não fica desamparado e, no limite, é possível a resolução contratual em decorrência de eventual onerosidade excessiva (art. 478 do Código Civil de 2002). Nessa hipótese, é necessária a comprovação de que as medidas emergenciais decorrentes do combate ao vírus tenham tornado o adimplemento de prestações excessivamente oneroso ao consumidor, o que permite restituição dos valores anteriormente pagos, sem a aplicação de multa compensatória em seu desfavor. 

No entanto, o cenário bastante crítico e repleto de incertezas vivenciado pelo mundo sugere que as partes tenham parcimônia na tomada de decisões e tentem renegociar seus direitos e suas obrigações contratuais pautados pela boa-fé e pela transparência, a fim de que juntos possam construir a solução menos onerosa que os ajude a superar a crise imposta pela pandemia.