A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp n. 2.121.055/MG, consolidou entendimento acerca da utilização de unidades condominiais para contratos atípicos de curta estadia, modalidade frequentemente viabilizada por plataformas digitais de intermediação de hospedagem, como Airbnb, QuintoAndar, Booking, entre outros.
A controvérsia versava sobre a possibilidade de o proprietário de unidade condominial disponibilizar seu imóvel para estadias de curta duração em condomínio cuja convenção prevê destinação exclusivamente residencial. No caso, embora a convenção não proibisse esse tipo de contratação, trazia previsão expressa no sentido de que as unidades deveriam ser utilizadas exclusivamente para fins residenciais.
Diante disso, o Tribunal analisou os limites do direito de propriedade à luz das regras de convivência e da finalidade estabelecida para o condomínio.
No julgamento, o STJ destacou que os contratos de curta estadia celebrados por meio de plataformas digitais não se confundem, necessariamente, com a locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991), tampouco com os contratos típicos de hospedagem, regulamentados pela Lei n. 11.771/2008. Trata-se de modalidade contratual atípica, cuja natureza jurídica deve ser examinada a partir das circunstâncias do caso concreto.
A decisão esclareceu que a simples utilização de plataformas digitais para oferta do imóvel não é suficiente para afastar sua natureza residencial. Isso porque as plataformas digitais podem ser utilizadas tanto para a celebração de contrato de locação residencial quanto de contrato de hospedagem.
No contexto condominial, o desvirtuamento da finalidade residencial da unidade ocorre quando a exploração do imóvel assume caráter econômico habitual, com elevada rotatividade de ocupantes ou estrutura semelhante à de serviços de hospedagem. Nessas hipóteses, a atividade deixa de representar mero uso residencial do imóvel e passa a demonstrar sua finalidade comercial.
Assim, a Corte consignou que, para que a atividade comercial seja exercida em condomínio que prevê o uso das unidades para fins residenciais, a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.
O acórdão reforça o caráter normativo da convenção de condomínio, que atua como instrumento regulador da convivência coletiva. Também confere aos condomínios e condôminos maior segurança jurídica e estabelece os parâmetros legais necessários para distinguir os contratos de locação residencial daqueles voltados à exploração econômica da unidade.
